อย่ารอให้ราคาพุ่ง! ชี้พิกัด 4 ทำเลทองนครศรีฯ คว้าขุมทรัพย์ที่ดินรับผังเมืองใหม่และงบหมื่นล้าน โดย ฝ่ายวิเคราะห์ข้อมูล (นครศรีธรรมราช) บริษัท เท็นวิสดอม จำกัด
"อย่ารอให้โครงสร้างพื้นฐานสร้างเสร็จแล้วค่อยถามหาราคา เพราะขุมทรัพย์ที่แท้จริงซ่อนอยู่ใน 'ข้อมูลผังเมืองใหม่' ... การปักหมุด 4 ทำเลทองเมืองคอนในวันนี้ คือการล็อกกำไรล่วงหน้า ก่อนที่อานิสงส์เมกะโปรเจกต์หมื่นล้านจะดันราคาให้พุ่งทะยาน"
ทำเลทอง “นครศรีธรรมราช” โอกาสทองบนช่องว่างราคาที่ดิน
การจัดระเบียบเชิงพื้นที่ (Spatial Reorganization) ของภาคใต้กำลังเกิดการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ โดยมี “นครศรีธรรมราช” เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ที่น่าจับตามองที่สุด การเติบโตในวันนี้ไม่ได้เกิดขึ้นตามธรรมชาติ แต่ถูกเร่งปฏิกิริยาด้วยเมกะโปรเจกต์ระดับมหภาคกว่าหมื่นล้านบาท ทำให้นักลงทุนสายตาคมต้องปรับเปลี่ยนมุมมองใหม่ เพราะในโลกธุรกิจยุคนี้ หากคุณไม่มองการณ์ไกล คุณจะพลาดโอกาสทองในการสร้างความมั่งคั่งก่อนใคร!
“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่การซื้อผืนดินหรือสิ่งปลูกสร้าง แต่คือการเข้าครอบครอง 'มูลค่าแห่งอนาคต' ในเวลาที่ถูกต้องก่อนที่คนอื่นจะมองเห็น”
3 เมกะโปรเจกต์ พลิกโฉมโครงสร้างเมือง แรงขับเคลื่อนหลักที่ทำให้เมืองคอนก้าวพ้นสถานะเมืองรองสู่การเป็น "ศูนย์กลางลอจิสติกส์และท่องเที่ยว" ประกอบด้วย 3 แกนหลัก:
ประตูการค้านานาชาติ: ท่าอากาศยานนานาชาตินครศรีธรรมราช กับอาคารผู้โดยสารหลังใหม่ (งบ 1,458 ล้านบาท) รองรับผู้โดยสาร 4.6 ล้านคนต่อปี ไฮไลต์อยู่ที่การขยายรันเวย์เป็น 2,990 เมตร รองรับเครื่องบินขนาดใหญ่ (Wide-body) และเที่ยวบินขนส่งสินค้า (Freighter) ปลดล็อกอสังหาฯ ประเภทคลังสินค้าและ Cold Chain Logistics รอบสนามบินในรัศมี 10-15 กิโลเมตร
เส้นเลือดใหญ่คมนาคมสายใหม่: โครงการถนนวงแหวนส่วนต่อขยายเฉลิมพระเกียรติ (งบ 1,433 ล้านบาท) ยาวกว่า 10 กิโลเมตร คาดเสร็จปี 2570 และถนนพุทธภูมิ (งบ 528.9 ล้านบาท) คาดเสร็จต้นปี 2569 เปิดหน้าดินเกษตรกรรมสู่ย่านที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
อภิมหาโครงการปลดล็อกความเสี่ยง: โครงการบรรเทาอุทกภัยเมืองนครศรีธรรมราชอันเนื่องมาจากพระราชดำริ (งบ 9,580 ล้านบาท) คาดเสร็จสมบูรณ์ปี 2570 ซึ่งจะลดความเสี่ยงน้ำท่วมในเขตเมืองได้ถึง 90% ช่วยลดต้นทุนแอบแฝง (Hidden Costs) ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในการถมดินได้อย่างมหาศาล
ชำแหละดีมานด์: ตลาด Real Demand กำลังซื้อบนยังแกร่ง ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ครึ่งแรกของปี 2567 สะท้อนว่า ตลาดนครศรีธรรมราชเป็นตลาดที่พึ่งพาอุปสงค์ที่แท้จริง (Real Demand) ไม่ใช่การเก็งกำไร แม้จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะลดลงร้อยละ 11.1 แต่มูลค่าการขายกลับสวนกระแสพุ่งขึ้นถึงร้อยละ 12.7 ชี้ชัดว่าเกิดการเคลื่อนย้ายตลาด (Market Shift) ไปสู่เซกเมนต์ระดับกลาง-บน (Upper-Main / High Class) ผู้บริโภคยินดีจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
โซนอ้อมค่าย: แชมป์ยอดขายสูงสุด 127 หน่วย (เฉลี่ย 4.3 ล้านบาท/หน่วย) ตอบโจทย์ครอบครัวขยายและผู้บริหาร
โซนในเมือง: ตลาดลักซ์ชัวรีเนื้อหอม ยอดขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 8.9 ล้านบาท สะท้อนข้อจำกัดของที่ดินผืนใหญ่ในเมืองชั้นใน
Valuation Arbitrage: โอกาสทำกำไรจากที่ดิน "ต่ำกว่าราคาประเมิน" จุดพีคที่สุดของงานวิจัยชิ้นนี้คือการค้นพบภาวะ Undervalued หรือราคาเสนอขายในตลาดต่ำกว่าราคาประเมินของภาครัฐอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งถือเป็น "ช่องว่างกำไร" (Arbitrage) ของกลุ่มทุนขนาดใหญ่
ถนนพัฒนาการคูขวาง (New CBD): ราคาประเมินอยู่ที่ 37,000 - 45,000 บาท/ตารางวา แต่พบที่ดินแปลงใหญ่เชิงพาณิชย์ขนาด 31 ไร่ ใกล้เซ็นทรัลพลาซา เสนอขายในตลาดเพียง 350 ล้านบาท (เฉลี่ย 30,000 บาท/ตารางวา) ต่ำกว่าราคาประเมินรวมที่สูงถึง 466.49 ล้านบาท!
ถนนอ้อมค่ายวชิราวุธ: ราคาประเมินพุ่งไปถึง 20,000 บาท/ตารางวา แต่ในตลาดมีการเสนอขายจริงเพียง 10,500 - 16,250 บาท/ตารางวา เท่านั้น เป็นโอกาสในการสะสมแลนด์แบงก์ในต้นทุนที่ต่ำกว่าความเป็นจริง
ชี้เป้า 4 ทำเลทองแห่งอนาคต
โซนถนนพัฒนาการคูขวาง (New CBD): เหมาะสำหรับโครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียมระดับบน และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รองรับความปลอดภัยจากน้ำท่วม 90% ความเสี่ยงธุรกิจต่ำ ผลตอบแทนมั่นคง
โซนถนนอ้อมค่ายวชิราวุธ (Suburban Corridor): เหมาะกับหมู่บ้านจัดสรรระดับราคา 4-6 ล้านบาท โรงพยาบาลเฉพาะทาง และ Wellness Center เพื่อรองรับบุคลากรการบินและการขยายตัวของเมือง
แนวโครงข่ายถนนตัดใหม่ (เฉลิมพระเกียรติ-พุทธภูมิ): ถนนเฉลิมพระเกียรติเหมาะกับการทำ Land Banking เพื่อสร้างคลังสินค้าและจุดพักรถขนาดใหญ่ ส่วนถนนพุทธภูมิเหมาะสำหรับบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมของครอบครัวรุ่นใหม่
โซนอำเภอพระพรหม (De-risked Hub): พื้นที่รับประโยชน์โดยตรงจากคลองผันน้ำสายใหม่ ราคาประเมินภาครัฐยังต่ำ (เริ่มต้น 75 บาท/ตารางวา) แต่ศักยภาพเปลี่ยนจากพื้นที่เกษตรเป็นพื้นที่ปลอดภัย เหมาะสำหรับพัฒนาบ้านจัดสรรราคาเข้าถึงได้ (Affordable Housing)
บทสรุป ตลาดอสังหาริมทรัพย์นครศรีธรรมราชในทศวรรษหน้า คือการเติบโตบนพื้นฐานโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง (Fundamental-driven Growth) ช่วงเวลานี้ที่ตลาดชะลอตัวเพื่อระบายสินค้าคงเหลือ คือ "จังหวะเข้าซื้อ" ที่ดีที่สุดในการล็อกต้นทุนที่ดินต่ำ ก่อนที่กลไก Infrastructure Synergy จะทำงานเต็มรูปแบบในปี 2570 และเมื่อถึงเวลานั้น... มูลค่าสินทรัพย์จะพุ่งทะยานเป็นทวีคูณ!
