ผ่าสมรภูมิอสังหาฯ “นครศรีธรรมราช” Q1/69
ฟื้นเปราะบาง ดีมานด์จริงพยุงตลาด ผู้ประกอบการจับตา “บ้านแฝด” คุมราคาไม่เกินกำลังซื้อ
โดย ฝ่ายวิเคราะห์ข้อมูล (นครศรีธรรมราช) บริษัท เท็นวิสดอม จำกัด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครศรีธรรมราชในไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ในภาวะ “ฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” มากกว่าการฟื้นตัวเต็มรูปแบบ แม้บรรยากาศตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมเริ่มมีสัญญาณดีขึ้นจากกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มาตรการภาครัฐด้านค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อบางส่วน แต่แรงกดดันจากภาระหนี้ครัวเรือน ต้นทุนก่อสร้าง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังเป็นโจทย์สำคัญที่กดทับการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคและแผนลงทุนของผู้ประกอบการ
จากการประเมินภาคสนามในพื้นที่ อ.เมืองนครศรีธรรมราช และทำเลรอบเมือง พบว่าตลาดยังถูกขับเคลื่อนโดยกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก ไม่ใช่ตลาดเก็งกำไร กลุ่มลูกค้าหลักยังเป็นข้าราชการ พนักงานประจำ ผู้ประกอบอาชีพอิสระ เจ้าของกิจการท้องถิ่น และครัวเรือนที่ต้องการขยายที่อยู่อาศัยจากบ้านเดิมไปสู่บ้านแนวราบที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น
เศรษฐกิจท้องถิ่นประคองตลาด แต่สินเชื่อยังเป็นด่านใหญ่
ปัจจัยบวกของตลาดนครศรีธรรมราชยังมาจากฐานเศรษฐกิจท้องถิ่นที่มีความหลากหลาย ทั้งภาคเกษตร การค้า บริการ การศึกษา ราชการ และการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมและศรัทธา ซึ่งช่วยหล่อเลี้ยงกำลังซื้อในพื้นที่ในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะกลุ่มครัวเรือนที่มีรายได้ประจำหรือมีรายได้จากธุรกิจท้องถิ่น
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังไม่ได้เข้าสู่ภาวะขยายตัวร้อนแรง เนื่องจากผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยยังเผชิญข้อจำกัดด้านความสามารถในการกู้ สถาบันการเงินยังพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ไม่แน่นอน กลุ่มอาชีพอิสระ และผู้ซื้อที่มีภาระหนี้เดิมสูง ส่งผลให้การปิดการขายของโครงการที่อยู่อาศัยต้องอาศัยทั้งราคาที่เหมาะสม แพ็กเกจทางการเงิน และความพร้อมของเอกสารลูกค้าเป็นปัจจัยประกอบ
ในเชิงปฏิบัติ ผู้ประกอบการท้องถิ่นจึงให้ความสำคัญกับการคัดกรองกำลังซื้อก่อนจองมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อในขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์
อุปทานใหม่ยังไม่เร่งเปิด ผู้ประกอบการเน้นระบายสต็อกและคุมกระแสเงินสด
การประเมินอุปทานในตลาดพบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังใช้กลยุทธ์ระมัดระวัง ไม่เร่งเปิดโครงการขนาดใหญ่ แต่เน้นการระบายสต็อกเดิม ปรับแบบบ้านให้เหมาะกับกำลังซื้อ และทยอยพัฒนาโครงการขนาดเล็กถึงขนาดกลางเพื่อลดความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดนครศรีธรรมราชยังไม่ใช่ตลาดที่ควรแข่งขันด้วยปริมาณหน่วยขายจำนวนมาก แต่ควรแข่งขันด้วยทำเล ราคาขายสุดท้าย คุณภาพงานก่อสร้าง และความสามารถในการช่วยลูกค้าปิดสินเชื่อ
ในหลายทำเล ผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับการออกแบบบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอ แต่ควบคุมขนาดที่ดินและต้นทุนก่อสร้างให้สอดคล้องกับระดับราคาที่ผู้ซื้อในพื้นที่รับได้ โดยเฉพาะช่วงราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นช่วงราคาที่มีความเคลื่อนไหวมากกว่าตลาดระดับบน
แนวราบยังเป็นตลาดหลัก บ้านเดี่ยวนำตลาด แต่บ้านแฝดเริ่มน่าจับตา
โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยของนครศรีธรรมราชยังเอนเอียงไปทางแนวราบอย่างชัดเจน เนื่องจากพฤติกรรมผู้ซื้อในพื้นที่ยังให้ความสำคัญกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ความเป็นส่วนตัว พื้นที่จอดรถ และพื้นที่ใช้สอยสำหรับครอบครัว
บ้านเดี่ยวยังคงเป็นสินค้าหลักที่ตอบโจทย์ครอบครัวขยายและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อปานกลางถึงสูง แต่ข้อจำกัดด้านราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างทำให้การพัฒนาบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่ผู้ซื้อกู้ผ่านได้ง่ายขึ้นทำได้ยากกว่าเดิม
ด้วยเหตุนี้ “บ้านแฝด” จึงเริ่มเป็นสินค้าที่ผู้ประกอบการบางรายให้ความสนใจมากขึ้น เพราะสามารถรักษาภาพลักษณ์ความเป็นบ้านแนวราบที่มีพื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงบ้านเดี่ยว แต่ใช้ขนาดที่ดินน้อยกว่าและควบคุมราคาขายสุดท้ายได้ดีกว่า บ้านแฝดจึงมีโอกาสเป็นสินค้าทางเลือกในกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านมากกว่าทาวน์เฮาส์ แต่ยังไม่สามารถขยับไปซื้อบ้านเดี่ยวเต็มรูปแบบได้
ส่วนทาวน์เฮาส์ยังมีบทบาทในกลุ่มผู้ซื้อเริ่มต้น กลุ่ม First Jobber ข้าราชการรุ่นใหม่ และครัวเรือนขนาดเล็ก โดยจุดแข็งอยู่ที่ราคาขายจับต้องได้และภาระผ่อนต่อเดือนต่ำกว่าแนวราบประเภทอื่น
ขณะที่ตลาดอาคารชุดยังมีบทบาทจำกัดเมื่อเทียบกับจังหวัดท่องเที่ยวหลักหรือเมืองศูนย์กลางขนาดใหญ่ เนื่องจากพฤติกรรมผู้ซื้อในพื้นที่ยังให้ความสำคัญกับบ้านพร้อมที่ดินมากกว่า และตลาดซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังไม่ได้กลับมาเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก
ราคาที่ดินเป็นตัวแปรชี้ชะตาโครงการ
ราคาที่ดินใน อ.เมืองนครศรีธรรมราช และทำเลรอบเมืองยังเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการกำหนดความเป็นไปได้ของโครงการ โดยทำเลใจกลางเมืองและทำเลติดถนนสายหลักมีราคาสูงจนการพัฒนาโครงการแนวราบทำได้ยากขึ้น หากต้องการรักษาระดับราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด
ที่ดินในเขตเศรษฐกิจใจกลางเมืองยังเหมาะกับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ อาคารพาณิชย์ หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากกว่าการทำบ้านจัดสรรแนวราบทั่วไป เนื่องจากต้นทุนที่ดินสูงและมีข้อจำกัดด้านขนาดแปลง
ขณะที่พื้นที่รอบนอกเมืองและทำเลเชื่อมต่อชุมชนยังเป็นสมรภูมิหลักของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ระดับกลาง โดยเฉพาะทำเลที่เข้าถึงตัวเมืองได้สะดวก มีถนนรองรับ และอยู่ใกล้สถานศึกษา โรงพยาบาล หน่วยงานราชการ หรือแหล่งงานในพื้นที่
สำหรับที่ดินเกษตรกรรมหรือพื้นที่รอการพัฒนา ผู้ลงทุนควรใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะราคาซื้อขายบางแปลงอาจสะท้อนความคาดหวังต่อการพัฒนาในอนาคตมากกว่าศักยภาพปัจจุบัน การตัดสินใจซื้อจึงควรพิจารณาผังเมือง การเข้าถึงถนน ระบบสาธารณูปโภค ขนาดหน้ากว้าง และความชัดเจนของโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐประกอบด้วย
ตลาดเป็นของผู้ซื้อ แต่ไม่ใช่ทุกทำเลจะต่อรองได้เท่ากัน
ภาวะตลาดในไตรมาส 1/2569 ถือว่าเป็นจังหวะที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนหรือมีสต็อกคงเหลือ ผู้ซื้อสามารถต่อรองส่วนลด โปรโมชั่น ของแถม หรือเงื่อนไขค่าใช้จ่ายวันโอนได้มากกว่าช่วงตลาดขาขึ้น
อย่างไรก็ตาม อำนาจต่อรองไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทุกทำเล โครงการที่อยู่ในทำเลดี มีจำนวนหน่วยเหลือน้อย มีแบบบ้านเหมาะกับครอบครัว และตั้งราคาไม่เกินกำลังซื้อหลักของตลาด ยังคงมีความได้เปรียบ ขณะที่โครงการที่ตั้งราคาสูงเกินกำลังซื้อ หรืออยู่ในทำเลที่ยังไม่มีแรงดึงดูดเพียงพอ อาจต้องใช้ระยะเวลาขายนานขึ้น
สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมด้านสินเชื่อ นี่เป็นช่วงเวลาที่ควรเปรียบเทียบทั้งบ้านใหม่ บ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน และบ้านมือสองในทำเลดี เพราะตลาดมือสองอาจให้ความคุ้มค่าด้านทำเลและขนาดที่ดินมากกว่า หากผู้ซื้อยอมรับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงหรือรีโนเวทได้
เข็มทิศผู้ประกอบการ: เล็กลง คุมราคาได้ และปิดสินเชื่อได้จริง
กลยุทธ์สำคัญของผู้ประกอบการในช่วงนี้ไม่ใช่การเร่งเปิดโครงการขนาดใหญ่ แต่คือการออกแบบโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของตลาด การแบ่งเฟสพัฒนาอย่างระมัดระวัง และการควบคุมราคาขายสุดท้ายไม่ให้สูงเกินเพดานความสามารถในการผ่อนของกลุ่มลูกค้าหลัก
บ้านแฝดและบ้านแนวราบขนาดกะทัดรัดจึงเป็นสินค้าที่ควรจับตา เพราะสามารถเชื่อมช่องว่างระหว่างบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์ได้ หากออกแบบฟังก์ชันดี มีที่จอดรถเพียงพอ มีพื้นที่ใช้สอยตอบโจทย์ครอบครัว และตั้งราคาอยู่ในระดับที่สถาบันการเงินพิจารณาได้ง่ายขึ้น
ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับ 4 เรื่องหลัก ได้แก่ การเลือกทำเลที่มีดีมานด์จริง การคุมต้นทุนก่อสร้าง การวางราคาขายให้สัมพันธ์กับรายได้ครัวเรือนในพื้นที่ และการเตรียมระบบช่วยลูกค้าประเมินความพร้อมด้านสินเชื่อตั้งแต่ก่อนจอง
บทสรุป: ฟื้นได้ แต่ต้องฟื้นอย่างระวัง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์นครศรีธรรมราชในไตรมาส 1 ปี 2569 ไม่ได้อยู่ในภาวะซบเซารุนแรง แต่ก็ยังไม่ใช่ตลาดที่ฟื้นเต็มกำลัง ภาพรวมเป็นการฟื้นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีดีมานด์จริงเป็นฐานรองรับ และมีมาตรการภาครัฐช่วยประคองบรรยากาศบางส่วน
ความท้าทายสำคัญยังอยู่ที่กำลังซื้อ สินเชื่อ ต้นทุนก่อสร้าง และราคาที่ดิน ผู้ประกอบการที่ปรับตัวเร็ว ลดขนาดโครงการ คุมราคาขาย และเลือกสินค้าที่ตรงกับความสามารถในการซื้อจริงของตลาด จะมีโอกาสผ่านช่วงเปลี่ยนผ่านนี้ได้ดีกว่า
ในสมรภูมินครศรีธรรมราช บ้านแนวราบยังเป็นพระเอกของตลาด แต่ “บ้านแฝด” อาจกลายเป็นตัวแปรสำคัญของปี 2569 หากสามารถตอบโจทย์ทั้งพื้นที่ใช้สอย ราคา และโอกาสการขอสินเชื่อของผู้ซื้อได้อย่างลงตัว
หมายเหตุ
บทวิเคราะห์นี้จัดทำจากการประมวลข้อมูลสาธารณะของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารแห่งประเทศไทย มาตรการภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่อยู่อาศัย และข้อมูลสำรวจภาคสนามในพื้นที่จังหวัดนครศรีธรรมราช ตัวเลขหรือข้อสังเกตระดับจังหวัดบางรายการเป็นการประเมินเชิงตลาดเพื่อสะท้อนทิศทาง ไม่ใช่สถิติทางการขั้นสุดท้าย ผู้อ่านควรใช้ประกอบการวิเคราะห์ร่วมกับข้อมูลธุรกรรมจริง รายงานราคาประเมินรายแปลง เงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน และข้อมูลภาคสนามล่าสุดก่อนตัดสินใจลงทุน
